Инвестиции в недвижимость

Вопрос инвестирования в недвижимость интересует сегодня очень многих людей, но только самые талантливые из них строят на этом капитал. Рассмотрим одно из базовых понятий вопроса. Как образуется рыночная стоимость объекта недвижимости?

Большинство инвесторов желает основательно понимать этот вопрос для безошибочного выбора новых объектов инвестиций. Но величина эта настолько многокомпонентная, что оценить вопрос в течение короткого времени самостоятельно не представляется возможным, особенно для новичка в этой области. Более того, самые искушенные инвесторы всегда пользуются многими источниками информации: своими знаниями, знаниями уважаемых оценщиков недвижимости, друзей-инвесторов, интуицией, банковской рыночной стоимостью за квадратный метр, литературой и законами государства. Почему есть смысл перестраховываться?

Потому что инвестиции в недвижимость становятся золотой жилой только для самых талантливых и трудолюбивых инвесторов. Множество примеров показывает, как человек по наитию или интуитивно принимает решение, а потом теряет свои деньги в течение первых лет. Именно для этого нужна комплексная оценка объекта, и, тем более, если вы покупаете недвижимость в чужой стране.

Как создается рыночная стоимость квадратного метра? Критерии оценки стоимости квадратного метра в различных государствах могут незначительно отличаться, но суть их при этом останется та же. Вкратце эта формула звучит так: «Рыночная стоимость объекта недвижимости может быть больше или равна теоретической величине прибыли, которую возможно получить от использования здания или сооружения по назначению». Инвестирование в недвижимость имеет смысл только тогда, когда величина потенциальной прибыли покупателя превышает рыночную цену в несколько раз. Какие же факторы создают банковскую стоимость имущества?

Первый – техническое и моральное состояние объекта, его назначение, физические показатели площадей, объема, год строительства, техническое оснащение, возможность эксплуатации по назначению. Моральное состояние - значит, что здание бывшего морга не может использоваться как детская развивающая школа, например. Техническое состояние – значит не только целостность конструкций и возможность дальнейшей эксплуатации, но и состояние отделки помещений и фасада, радиационный фон, токсичность элементов, влажность, наличие грунтовых вод под фундаментом и прочие факторы, недопустимые для эксплуатации здания в общественных целях.

Второй - расположение объекта на карте. Учитывается статус населенного пункта, количество жителей, климатические условия зоны и человеческий поток вокруг объекта в сутки. Так, инвестиционная недвижимость наивысшего качества почти всегда расположена в самых людных местах с хорошей транспортной развязкой, развитой инфраструктурой, с большим количеством популярных общественных заведений по соседству.

Третий – юридический статус объекта: наличие законных хозяев, договоров аренды и субаренды, точное количество и идентификация всех владельцев. Важнее всего в этом вопросе достоверность и юридическая мощность документов по владению имуществом, отсутствие долгов и незаконных операций. Проверить эти документы может независимый оценщик имущества, юрист либо риелторская организация-посредник в операциях с недвижимостью.

Четвертый – архитектурная или историческая ценность объекта и участка, к которому он прикреплен.

Пятый - назначение здания и теоретическая величина прибыли от деятельности предприятия изначального профиля, согласно статистическим данным по региону. Выгодные инвестиции означают, что инвестор сможет сделать большую прибыль, чем предположил оценщик.

Именно на этой стадии будущей сделки формируется прибыль или ущерб инвестиции, находясь в прямой зависимости от качества и объективности подхода инвестора и его команды.